Mindent, amit tudnod kell az eladásról.
Az ingatlaneladás nem egyszerű folyamat — de nem kell egyedül végigcsinálni. Alább összeszedtem a legfontosabb tudnivalókat, és bemutatom, hogyan dolgozok.
Hat lépés a sikeres eladásig
Az ingatlaneladás általában 2–6 hónapot vesz igénybe — a piactól, az árazástól és a hirdetés minőségétől függően. Az alábbi lépések mindegyikénél ott vagyok melletted.
Piaci ár megállapítása
A legfontosabb döntés. Az alul- és túlárazás egyaránt árthat: az alacsony ár pénzt hagy az asztalon, a magas ár évekig meghirdetett ingatlant eredményez. Az árkalkulátor és a személyes értékbecslés együtt adja a legreálisabb képet.
Dokumentumok összegyűjtése
Friss tulajdoni lap (30 napnál nem régebbi), energetikai tanúsítvány, alaprajz, és ha jelzáloghitel terheli az ingatlant, banki hozzájáruló nyilatkozat is szükséges. Társasházi ingatlanhoz a szervezeti-működési szabályzat és az utolsó közgyűlési határozat is kell.
Marketing és hirdetés
Professzionális fotók és ingatlanos videó nem opció — ezek döntenek arról, ki kattint rá a hirdetésedre. A vizuális megjelenés közvetlen hatással van arra, hány érdeklődőt kapsz és milyen vételárat tudsz elérni.
Érdeklődők szűrése és mutatás
Minden megtekintés előtt telefonos előszűrés: komoly vevő-e, mi a finanszírozási háttere, mikor tud dönteni. Egy jól szűrt ingatlanmutatás kevésbé terheli az eladót, és magasabb konverziót hoz.
Ajánlat, alku és megállapodás
Az alku a folyamat természetes része. A reálisan árazott ingatlan kisebb alkuval kel el — a túlározott viszont az alku is áron alulra nyomja. Az ajánlatkezelésnél figyelembe vesszük a vevő szándékát, finanszírozási módját és az időkeretet.
Adásvétel és kulcsátadás
Az adásvételi szerződést ügyvéd szerkeszti és ellenjegyzi — ez mindkét fél számára kötelező és egyben védelem is. Az ügyvédi díjat jellemzően a vevő fizeti, de ez megállapodás kérdése. A kulcsátadás az összeg beérkezésekor vagy az ügyvédi letétből teljesítéskor történik.
Négy dolog, ami meglepetést okoz
Ezek a pontok az eladók nagy részét meglepik — érdemes előre felkészülni rájuk.
Energetikai tanúsítvány — kötelező
Ingatlan eladásához törvény szerint energetikai tanúsítvány szükséges. Az ETA 10 évig érvényes. Ha van még érvényes, azt felhasználhatjuk; ha nincs, az eladás előtt beszerezzük — kb. 25–50 ezer Ft között mozog a díja.
SZJA az ingatlan eladásakor
Ha 5 évnél rövidebb ideje a tulajdonodban van az ingatlan, és nyereséggel adod el, adóköteles jövedelmed keletkezik. A szerzés évétől számítva: 1. évben 100%, 2. évben 90%, 3. évben 60%, 4. évben 30%, 5. évtől 0% az adóalap. Az adókulcs 15% SZJA. Részletek a NAV weboldalán.
Ha jelzáloghitel terheli az ingatlant
Ha hitel van az ingatlanon, a bank hozzájárulása szükséges az eladáshoz. A tartozás az adásvételi szerződés aláírásakor a vételárból egyenlítjük ki. Az eljárást az ügyvéd koordinálja — előre egyeztetünk a bankkal a szükséges iratokról.
A sikerdíj csakis sikernél jár
Az ingatlanos jutaléka (sikerdíj) kizárólag a sikeres adásvétel esetén fizetendő — ha az ingatlanod nem kel el, nem fizetsz díjat. A sikerdíj mértéke az ingatlantól, a helyszíntől és a választott csomagtól függ; a pontos összeg az árkalkulátorban számolható ki előre.
Alap vagy VIP — te döntesz
Két modellben dolgozom. Az Alap csomag rugalmas — ha már van más ingatlanosaiddal szerződésed, azt nem kell felbontanod. A VIP csomag kizárólagos megbízást jelent cserébe a teljes Duna House rendszer erejéért.
- Az eladás teljes folyamatának végigkísérése a költözés első gondolatától a kulcsátadásig
- Ingatlan meghirdetése a 6 legnagyobb ingatlanhirdető oldalon
- Érdeklődők kezelése és ingatlan mutatása
- Adásvétel és birtokbaadás koordinálása
Mikor való? Ha több ingatlanossal szeretnéd hirdetni az ingatlanodat, de az egész eladást kézben akarod tartani.
Meglévő szerződéssel sem gond — de légy felkészülve arra, hogy ha a vevőd két ingatlanostól is látta a lakást, mindkettőtől kérhetik a sikerdíjat.
- Minden, ami az Alap csomag tartalma
- Potenciális vevők keresése belső adatbázisból (70 000–100 000 aktív ingatlankereső ügyfél)
- Hirdetés 12 portálon és social médiában
- 1 szerződés — több mint 5 000 elérhető értékesítő
- Online állapotkövetés: statisztikák, vélemények, ajánlatok élőben
- 12 hónapos, korlátlan rendelkezésre állás
Mikor való? Ha a lehető legrövidebb idő alatt, a legjobb áron szeretnéd eladni — és megbízod a folyamatot egy kézbe.
A VIP csomag igénybevétele után 3 napon belül minden meglévő megbízási szerződést fel kell mondanod. Attól eltekintve a többi értékesítő tovább hirdetheti az ingatlanodat.
A pontos sikerdíj az ingatlantól, helyszíntől és az ártól függ. Számold ki előre a sikerdíj meghatározóval.
Ha szeretnéd, még a megbízás aláírása előtt átnézzük a csomagot, az árazást és a következő lépéseket.